ImmoESt: Ist ein Arbeitszimmer schädlich für die Hauptwohnsitzbefreiung?

Private Grundstücksveräußerungen sind von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit, wenn die Immobilie entweder

• seit der Anschaffung zwei Jahre durchgehend direkt vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz gedient hat oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz gewesen ist.

Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch den Grund und Boden (bis 1.000 m² Grund).

Arbeitszimmer

Wird die Immobilie nicht nur für private Wohnzwecke genutzt, sondern befindet sich darin auch ein Arbeitszimmer, hängt es von der Größe des Arbeitszimmers ab, ob der Verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit ist oder nicht. Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen den eigenen Wohnzwecken dienen, sonst ist der Verkauf nicht von der ImmoESt befreit.

Kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche

Weiters gilt auch hier die 80/20-Regelung für die Aufteilung in Privat- bzw. Betriebsvermögen. Werden mindestens 80 % der Immobilie privat genutzt, zählt das Gebäude zum Privatvermögen. Ist das Arbeitszimmer also kleiner als 20 % der Gesamtnutzfläche, ist der Veräußerungsgewinn zur Gänze von der ImmoESt befreit. Er muss nicht in einen betrieblich und einen privat genutzten Anteil aufgeteilt werden.

20-33 % der Gesamtnutzfläche

Wenn das Arbeitszimmer mehr als 20 %, aber nicht mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche beträgt, muss der Verkauf in einen betrieblichen und einen privaten Anteil aufgeteilt werden.

Beispiel: Ein Freiberufler nutzt ein Arbeitszimmer in seiner Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer beträgt 25 % seiner Eigentumswohnung, daher handelt es sich um Betriebsvermögen. Der Anteil, der auf das Arbeitszimmer entfällt, sind betriebliche Einkünfte.

Anmerkung

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es auch andere Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer, wie z. B. die Herstellerbefreiung.

Stand: 27. April 2017